国土资源部通报5起土地违法违规案件查处情况

　　李建勤表示，从全国情况看，2009年度土地卫片执法检查特别是公开约谈和首次依据15号令启动问责的震慑作用非常明显，执法监管形势总体向好。但是，违法违规反弹压力增大，执法监管工作不容松懈。

　　为充分发挥查处典型案件的警示和震慑作用，国土资源部决定，向社会公布5起国土资源违法案件的查处结果。这5起案件是：安徽省和县政府违法批、占土地案，河南省台前县产业集聚区13家企业违法占地案，陕西阳山庄水泥有限责任公司违法占地案，广西四合工贸有限责任公司违法占地案，山西省原平市村干部王金元等违法采煤案。这些案件涉及地方的党委、政府高度重视，国土资源主管部门与有关部门紧密配合，既查事又查人。目前，行政处罚和对相关责任人的党纪政纪处理均已落实。5起案件共给予19人党纪政纪处分，其中处级干部5人。

　　楼市调控效果正在显现，3月全国房价涨幅继续回落。18日，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市中，3月房价环比下降的有12个，持平的有8个，环比涨幅缩小的有29个。此时，距国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》已整整一年。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍呈现上升态势，但涨幅持续缩小。随着调控持续发力，房价涨幅有望持续回落。专家同时指出，目前楼市仍处于博弈之中，尽管大规模降价的局面尚未出现，但部分城市房价有可能率先下跌；5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数很可能首次下跌，即“拐点”出现。

　　判断

　　房价“拐点”或临近

　　在房价环比涨幅出现回落趋势的同时，房价同比涨幅也出现回落的迹象。统计显示，与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。

　　在环比价格涨幅持平和回落的20个城市里，北京、深圳、杭州等一线城市位列其中“这是‘新国八条’之后政策效应的显现。”中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时说，影响未来市场走势的两个重要变量分别是调控政策执行的力度和时间因素。他进一步预测，在调控政策依旧从紧从严的情况下，随着时间的推移，政策效应的显现将更明显，房价环比下降的城市还会增加。

　　中原集团研究董事程澐表示，上述数据表明房价向下的趋势开始出现，未来一段时间内，随着连续成交量萎缩，价格下调的趋势还会加强。具体来看，在新建商品住宅方面，价格实质性的松动还没有完全出现，未来随着区域性的供应增加，这种情况将有所改变。

　　程澐告诉记者，中原集团监测的北京、上海、广州、深圳、天津等五大重点城市的二手房房价松动的迹象已经开始比较明显，其中的一个表现是从各地挂牌房源叫价情况来看，下调价格房源的比例开始增加“这表明卖房业主的心态已经发生变化，不再像此前那么强硬了”。

　　数据显示，与上月相比，3月70个大中城市中，二手住宅环比价格下降的有16个城市，持平的有10个城市。而与去年同月相比，同比价格下降的有5个城市，涨幅回落的有45个城市，比上月增加了23个。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月分析说，从数据整体来看，新建商品住宅价格和二手住宅价格，环比下降或者持平的城市数都在增加，并且二者价格同比涨幅回落的城市数目占比都超过了6成，这说明调控效果正在逐步显现。她表示，考虑到一线城市二手房市场历史发展更为迅速，需求人群对降价期许更强，房价水平更高等特点，预计4月或者5月份，一线城市的价格指数将继续引领回落趋势。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍然呈现出上升态势，但上涨幅度持续缩小。他预计，快则4月，最可能是5月，最迟不会超过6月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。

　　杨红旭认为，当前中央政策力度已够，只要能较好的督促地方加快落实，房价出现持续几个月的回落基本成定局。

　　现状

　　博弈气氛浓厚

　　在房价涨幅趋缓的同时，记者发现，楼市博弈气氛依然浓厚，一方面，商品房成交仍处于低迷状态，另一方面，新盘打折促销的仍属少数，“降价潮”尚未出现。

　　某研究机构统计显示，一季度，全国商品房销售面积为17643万平方米，同比增长14.9%；销售额为10152亿元，同比增长27.3%；增幅较2010 年同期分别下降20.9个百分点和30.4个百分点。

　　另据中原监测的数据显示，上周9大城市新建住宅成交面积为94.14万平方米，与前五周的均值相比下降13%，与去年同期相比下降62%。分城市看，上海表现最好，上周成交量约为去年同期的6成，而政策最为严厉的北京表现最差，上周成交量不足去年同期的3成。

　　与此同时，各主要城市二手住宅的成交面积上周也依然处于历史低位。中原监测的5大城市中，北京受严厉限购政策之影响，上周成交环比继续下滑12%，仅为去年同期的2成；上海、天津、深圳上周成交量较前4周的周平均水平持平或略增，分别恢复至去年同期水平的4成至6成；广州表现最佳，上周成交较前4周均值增加44%，已恢复至去年同期水平的9成。

　　虽然成交低迷，但并未出现大规模降价的行为。中原集团研究中心高级经理刘渊表示，从各地市场目前表现情况看，新盘打折促销的仍属少数，大规模降价行为尚未出现。他预计，下一阶段各地住宅市场供求双方仍将处于僵持状态，房价短时期内大幅度调整的可能性较小。

　　然而值得注意的是，3月一线城市市场房价出现明显的结构性下跌态势。据中原地产调查数据显示，北京、广州、深圳3城市房价环比下降分别为26%、17%和6%。

　　刘渊认为，未来在一些受调控程度较深的城市，市场可能出现比较集中的打折促销现象。诸如上海、重庆、北京、杭州等城市，由于3月期间上述城市成交业绩较差，这些城市未来有率先出现价格松动的可能。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，在限购令的作用下，高端楼盘入市后也难以避免“有价无市”的局面，无法带动成交量的上涨。从最近两周上海低端楼盘主导成交榜的情况来看，刚性需求者是目前楼市的成交主力，但目前房价的松动程度显然还难以达到他们的预期，低端楼盘的供应也处于相对不足的状态，所以目前楼市的僵局还将延续。

　　陈国强认为，僵局是否维持一方面取决于企业对未来市场的预期，另一方面也与其自身的资金状况密切相关。如果资金链尚未面临危机状况，尽管它们对未来市场的预期趋于谨慎，也不会率先调整价格。

　　不过，陈国强同时表示，对于开发商来说，如果对目前市场有较清醒判断的话，还应采取更加积极主动的策略，在价格上做一些调整将是打破僵局的一个比较现实的选择。

　　业内人士表示，目前部分上市房企的财务状况相对较好，一般而言还可以维持半年左右时间，但对于绝大多数的中小房企而言，资金压力十分巨大，对于这部分企业而言降价促销回笼资金只是时间问题，这也很可能会成为打破目前僵局的突破口。

　　预期

　　调控可能升级

　　最近一段时间内，政策部门频频透露出的信号进一步强化了政策紧缩预期。分析人士普遍认为，在央行再次上调存款准备金率等一系列调控政策之下，市场各方应充分认识到调控力度不会放松，甚至有可能再度升级。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥17日在无锡表示，房价合不合理，最有权利评价的是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。他同时指出，当前坚决贯彻国务院的调控政策，要坚决遏制不合理的住房需求，使市场价格符合真正的供求关系。要在增加土地供应、进而增加住房供应的基础上，全面准确落实相关调控政策。

　　事实上，今年以来，为强化落实房地产市场调控各项政策，国办再次下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，调控政策高压从紧，财政、金融、土地政策密集出台。

　　从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议更是强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

　　“从中央最近的表态可以明显地看到这样的一个趋势，即对房地产调控应该不会放松。”程澐说，不仅如此，继多城市传出银行暂停个人房贷业务之后，央行于4月17日再次宣布上调银行存款准备金率至20 .5%的历史高位。信贷的再度收紧，将对目前以刚需为主的住宅市场影响显著，“而这与上述中央的表态都是密切相关的。”

　　“现在调控的重心还在于如何更好地执行和落实前期调控政策，这是最关键的。”陈国强说。

　　另据此前消息，上述国务院督察工作将在4月20日左右结束，相关督察报告汇总后将上报国务院。有媒体新近援引消息人士的话称，根据督察情况，中央很有可能尽快开始新一轮政策调整，调整可能围绕土地出让政策、开发商拿地门槛等方面展开，甚至不排除对房价进行直接干预。记者　李佳鹏　王涛　北京报道

　　羊城晚报讯 据《人民日报》报道，被喻为北京楼市风向标的春季房展会上周落幕，北京本地项目未出现大幅打折促销。在二手房市场上，虽然成交量同比下降六成，大多房主却在死扛价格。此外，近期部分城市特别是二三线城市，房价呈现迅速向一线城市看齐的涨势。

　　“房地产市场成交量萎缩，多数城市房价还在上涨。”4月13日晚间召开的国务院常务会议做出这一判断，并表示要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

　　在近一年来三轮调控之下，房价“只涨不跌”的预期逐步得到扭转。3月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅最大达7.6%，广州均价跌破12000元/平方米。进入4月份，来自某网站数据监控中心的数据显示，4月4日—10日，上海市商品住宅总计成交面积12.3万平方米，环比前周回落33%。

　　尽管房价开始显露松动迹象，但中央的调控决心却没有松懈。从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。重点是各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。这是历次楼市宏观调控以来，中央政府开展的规格最高、决心最大的一次督察行动，被很多分析人士解读为，中央不希望楼市调控政策的效果落空，重蹈此前的“覆辙”。

　　专家分析认为，以督察为契机，中央近期可能会给地方政府加码，制定更严格的调控政策。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭近日表示，值得关注的是国务院常务会议“调控不放松”的表述，也即如果未来3—6个月效果不好，政策可能会继续加码。

　　王培霖 张艳红

　　房地产企业资金链问题，再度跃入人们的眼帘。

　　在宏观调控大背景下，一季度江苏房地产企业资金面出现异常，人民银行南京分行就此发出风险提示。

　　不仅如此，从全国范围看，房地产企业“贷款下降，投资增加”的情况也普遍存在，其资金来源既有自有资金，也有境外融资，这引起了监管部门和国际评级机构的高度警觉。

　　信贷吃紧

　　在日前召开的江苏省金融系统经济金融形势分析会上，一份统计数据显示，一季度江苏省房地产业来自银行的新增贷款大幅减少，但房地产投资却在高速增长，人民银行方面据此判断，可能是房地产企业在大量使用自有资金进行开发。

　　该数据显示，今年第一季度，江苏省新增房地产贷款比去年同期减少了33.94%，而其中大部分还是保障性住房贷款，这意味着房地产企业从银行贷款吃紧。

　　同期，商品房销售面积比去年四季度下降42.8%，成交均价比去年下降7.5%，显示出一季度开发商收入不及往年。而在银行资金来源吃紧的同时，一季度房地产投资却仍然保持较高增速。房地产投资比去年同期上涨30%多。

　　国家统计局日前披露的数据显示，一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%。

　　资金来源方面，一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款为3837亿，同比微幅增长4.4%，自筹资金、其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%，其中，定金及预收款同比上涨28.7%。

　　人行南京分行副行长李文森提醒，这种反差应该引起商业银行警惕。“两者的反差显示，房地产企业已经在大量使用自有资金。在房屋销售低迷的情况下，部分融资能力不强、应对市场能力弱的房地产企业资金链可能会出现紧张局面，可能引发贷款安全风险，其后期走势值得关注。”李文森在会议上说。

　　广州一位业内人士认为，由于统计部门没有将保障性住房的投资情况单独统计，因此还难以判断投资增长中有多少成分是来源于政府保障房大面积动工所致。

　　不过，房地产贷款日益吃紧已是不争事实。

　　“不管是四大行还是其他小型银行，对房地产贷款都卡得很紧，开发贷款和按揭贷款都在降，”江苏无锡一家大型房地产开发商的总经理告诉《第一财经日报》记者，“以前，一二季度银行几乎放完全年的额度，今年货币政策卡紧，要求按季度划分额度，实行‘3：3：3：1’分配，贷款非常难。”

　　“很多开发商根据前几年的销售情况开发，现在，糟糕！银行资金出问题了。”苏州房地产协会副会长、兆丰不动产董事长杨肇锋告诉本报记者，“开发商不但借不到钱，银行还往回要，大部分贷款是一年期的，银行说你先还过来然后继续借，等开发商好不容易凑齐了交过去，银行说对不起我不借给你了，这种情况很常见。”

　　而南京高科置业销售主管彭友向本报记者分析，目前信贷收紧，开发商主要依靠前几年积累下的资金进行投入，民间借贷或者其他渠道的融资，相对较少。而目前占用资金的项目，多是去年前年拿的地。“今年各家新拿地的积极性已经不高了，不再像前几年那么疯狂。统计数据里面所说的投资增长，应该主要来源于以前拿的地块、还未完成的项目。”他说。

　　“不知道能撑多久”

　　“目前自有资金足以支撑，但是不知道能撑多久。一年？一年半？如果房价再下降，开发商压力就大了。”上述无锡房企的总经理说。他向本报记者介绍，前几年市场形势好，开发商攒了不少钱，但靠自有资金开发，很难有可持续性。“现在也有一小部分企业以别的渠道融资，发债、发信托，但是信托开口就要18%的利率，关系好的13%、15%，资金成本太高了。”他说。

　　“现在手里有钱还不怕，但接下来恐怕会受很大影响。”江苏吴江一家房地产企业负责人告诉本报记者，“大家怕政策再变，都在抓紧开发，赶快动、赶快卖。”

　　杨肇锋分析认为，未来一段时间，大的开发商，例如央企、上市公司，不会受影响，因为它们有多元的融资渠道。但中小开发商，则会面临巨大的困难，另外随着成交量下跌，大量的房产中介将会受到巨大冲击。“以前拿地、现在还没交付的，不管银行贷款多难，也得硬着头皮上啊。”他说，“现在资金问题已经反映在房价上了，你上网查查价格，各种变相降价已经满天飞了。”

　　境外融资引警觉

　　另外值得注意的是，与开发贷款额度收紧相对应的是，诸多拥有“境外资源”的大型房地产企业充分利用了境外融资的便利，发行相当规模的优先票据和可换股债券。

　　比如1月14日，恒 大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿。有统计数据显示，今年前三个月，中资房企境外举债超过30亿美元，包括恒 大、碧桂园、龙湖、仁恒、合景泰富、宝龙、雅居乐等。

　　中国开发商大规模境外发债的行为，已经引起评级机构的关注。日前，全球三大评级机构之一的标准普尔向部分中资房地产开发商提出风险警告，认为这些近期激进的大规模发债行为将削弱企业的信用状况。今年以来，标普已将9家房企债券(非投资级)的评级由稳定下调至负面，比去年年底新增了4家。

　　新增的被下调评级的房企，包括恒盛地产控股有限公司、佳兆业集团控股有限公司、人和商业控股有限公司等。标普表示，这几家新增企业被下调评级，主要是由于其用激进的债务融资来支持企业扩张。今年其余被下调评级的开发商还有上海证大房地产有限公司、绿城中国控股有限公司、沿海绿色家园有限公司、花样年控股集团有限公司和碧桂园控股有限公司。

　　不过，上述业内人士也指出，从一季度的资金情况还不能判断开发商已经陷入资金紧张的困境，现金的流动性依旧保持稳定。但如果银行开发贷款持续收缩，以及房屋销售市场陷入长时间低迷，则有可能对开发商的现金流形成冲击。